Boligkvalitet og fortetting

Fremtiden ligger i byene. Det er i byene all vekst vil foregå og det er i byene vi skal være bærekraftige. Det er i byene de aller fleste av oss vil bo og leve våre liv, tettere og på mindre plass enn vi er vant med i Norge. I en globalisert verden må byene våre være konkurransedyktige, ellers forsvinner de kloke hodene til andre og bedre byer. Bokvalitet og mangfold av boligtyper er en viktig faktor, i tillegg til jobb- og kulturtilbud og rekreasjonsmuligheter. Å bygge kompetanse på boligkvalitet i den tette byen er derfor avgjørende for vår fremtidige trivsel og byens utvikling.

Gjennom vårt arbeid med å skape en bærekraftig fortetting i byen, har vi i Infill opparbeidet oss en ”know how” på de utfordringene vi står overfor når vi vil bygge gode byboliger. Vi har studert bokvalitet i en rekke av verdens store metropoler, som har en mye større tetthet enn Oslo, og fokusert på hva det vil si å bo tett og godt. Fortetting på små restarealer i byen er utfordrende med hensyn til økonomi, regulering, arkitektur og boligkvalitet, og krever nytenkning. I tillegg er små Infills helt avhengige av sine nære omgivelser, som gater, plasser, bakgårder og nærliggende parker, da prosjektene i seg selv er for små til å ivareta alle behov. Arbeidet med dette har gitt oss en arena for å lære, eksperimentere og komme opp med nye konsepter for byboligen uten at vi tar like stor risiko som i større prosjekter. 

Forståelsen av begrepet ”boligkvalitet” vil variere fra person til person, og fra instans til instans blant dem som skaper boligprosjekter. En del kvaliteter er standardisert i Teknisk forskrift, andre er konvensjonalisert fra kjøpersiden (utsikt, ikke gjenboere, stort bad, osv) mens en del kvaliteter er utelukkende subjektive og berører kanskje det viktigste senteret hos boligkjøperen – følelsene. 

Boligutviklere er ikke en homogen gruppe, men omfatter alt fra mennesker som har arvet en tomt og vil realisere sine verdier uten at de har noe forhåndskunnskap om faget, eller personer på jakt etter kortsiktig profitt, til store boligleverandører som Obos og Selvaag eller private selskaper med langsiktige strategier. I et fritt boligmarked hvor alle kan være boligutviklere er det derfor helt nødvendig å ha en betydelig grad av normativ regulering av utformingen av både inne- og utearealene for å sikre en minimumsstandard for boligkjøpere, spesielt dem som har fysiske, økonomiske eller andre begrensninger. De konkrete kravene som legges på prosjekter, og omfanget og konsekvensene av dem, kan imidlertid diskuteres.

“Selve boenheten er etter vår mening en begrenset del av det å bo; som byboere tar vi i bruk fellesarealer, nærområder, og bydeler...”

Vårt fokus som utbyggere er å skape gode boliger for dem som skal bo der. Det viktigste vi gjør er å si til oss selv at vi ikke vil bygge boliger vi selv ikke kunne tenke oss å bo i. Gjennom gode prosjekter skaper vi langsiktig tillit i markedet, hos politikere og forvaltning. Dette er vårt forretningsområde, dette lever vi av. Kvalitetskrav, både egne og pålagte, ligger bak alt vi foretar oss. Det betyr imidlertid ikke at alt kan realiseres samtidig i alle prosjekter. Det er dyrt å bygge godt, og hvem skal plukke opp regningen når verken stat, kommune eller kjøperne gjør det?

Boligkvalitet: landsbyen 

Hva vil det si å bo? Det som er helt sikkert er at de fleste av oss vil bo i byer i årene som kommer, og bokvalitet vil derfor i stor grad handle om hvordan vi utvikler gode boligtypologier for tette urbane situasjoner. Byen med dens befolkningstetthet spiller dessuten en viktig rolle for hvordan vi skal oppnå bærekraft og ta vare på miljøet fremover. Blandede funksjoner i nærområdet, som bolig, næring, kultur og handel, gir både store miljøgevinster i form av mindre trafikk, og kvaliteter til opplevelsen av det å bo. Selve boenheten er etter vår mening en begrenset del av det å bo; som byboere tar vi i bruk fellesarealer, nærområder, og bydeler og vi bruker byen som en forlengelse av boligen. Hvordan disse områdene er utformet påvirker dermed i stor grad vår opplevelse av bokvalitet. Filosofen Martin Heidegger skrev i 1954 et lite skrift, Bygge bo tenke, der han viser at grunnbetydningen av å bo er å pleie, ta vare på og skåne, slik at mennesket kan vokse og gro og finne fotfeste i tilværelsen. Dette er et uttrykk for at mennesket hører til i en større sammenheng når det bor. Boligkvalitet handler derfor om mer enn ”hjemmets fire vegger”. 

Dette kom også frem i en undersøkelse det internasjonale tidsskriftet Monocle nylig gjennomførte i forhold til hva som er viktigst for trivselen i verdens byer. De fant at det er tilhørigheten til nærområdet som betyr mest for folk. Som boligutviklere må vi derfor være opptatt av å skape gode nærområder, bydeler og relevante funksjoner som gir tilleggskvaliteter til selve boligen. Utviklere må se utover boenheten og sørge for at den inngår i en større sammenheng. Det gir liten mening å snakke om boenheter av høy kvalitet, hvis de ligger i et nedslitt nærområde, uten nødvendige fasiliteter. Vi må derfor sørge for at vi får med oss ”landsbyen i byen” når vi diskuterer boligkvalitet.

Forbrukermakt

Vi utviklere har i forsvinnende liten grad vært opptatt av å skape merkevare ut av boligene våre. De færreste som bor i leiligheter er bevisst på hvem som sto som utbygger. Når målet tilsynelatende er å bygge billigst mulig, og tettest opptil forskriften og markedsforventningene til standardboligen, så har vi et stykke igjen. Et hederlig unntak de senere årene er ”Selvaag Pluss”-boligene, hvor det tradisjonsrike selskapet har truffet markedet så bra at de nå kan forhåndsselge plusskvalitetene – de har klart å skape forventninger i markedet. 

“Vi har stort sett en sjeldent homogen boligproduksjon hvor det meste er dørgende pregløst og vanskelig å skille fra hverandre.” 

Det meste som bygges av boliger i dag er veldig likt og de fleste utbyggere legger seg på en minstestandard som verken utfordrer forventninger eller forskrifter. De store entreprenørene har sin måte å utføre byggene på som de nødig avviker fra, og uten vilje fra utbygger, og dermed arkitekt, til å finne alternativer til preaksepterte og standardiserte boligløsninger, er mye gitt på forhånd og sluttproduktet blir standardvare. Vi har stort sett en sjeldent homogen boligproduksjon hvor det meste er dørgende pregløst og vanskelig å skille fra hverandre. Effekten av dette er blitt en slags nøytral norm, en ”bolig 2011 versjon 1.0”, representert ved de billigste produktene som en utbygger antar vil oppfattes av kjøperne som ”moderne”, men likevel ikke skremmende. De siste årene har det gitt seg utslag i hundretusener av boliger med lakket eikeparkett med heltre fotlister, hvitmalte gipsvegger (fargekode S 0502-Y) og tak, hvitt kjøkken med glatte fronter og hvite 20 x 20-fliser på badet. Godt hjulpet av Teknisk forskrift som forteller hvor stort et soverom må være, hvor bratt en trapp ikke må være, minimum vindusareal, veggtykkelse etc. Til sammen utgjør disse to elementene, Teknisk forskrift og markedets forventninger, kravspesifikasjonen på de aller fleste boligprosjekter i dag. Tryggere kan det ikke bli.

Dette er en stor utfordring til arkitektene som må gå mye grundigere til verks når det gjelder å utfordre myndighetskrav. Men å utfordre forventningene er problematisk i forhold til forskrifter og normer i myndighetsbehandlingen, det gir oss problemer i forhold til preaksepterte løsninger når de rådgivende ingeniørene skal prosjektere, og det skaper hodebry for de utførende som er vant med sin måte å bygge på. Det kan med andre ord bli en lang og kostbar prosess å bygge annerledes om en ikke finner gode, gjennomtenkte løsninger som alternativ til standardløsningene.

Vi mener at en viktig del av problemstillingen er at kjøperne er lite kravstore i valg av bolig. Kjøperne må læres opp til å velge de gode prosjektene, og for å komme dit må vi gi kjøperne alternativer å velge mellom. Slik det er nå kan du velge mellom å kjøpe deg en standard leilighet på Vindern eller en standardleilighet på Holmlia. Bortsett fra beliggenheten er de helt like. Vi må derfor forsøke å skape et mangfold av ulike boligtyper og kvaliteter, slik at kjøperne faktisk har et valg.

“Vi opplever dessverre at denne kompetansen ikke er god nok. Hva dette skyldes er vi usikre på.” 

Det å selge ferdige leiligheter, som kan oppleves, er en effektiv måte å få boligkjøperne på banen og velge de gode prosjektene fremfor de dårlige. De fleste av oss har vært på visningsrunder på bruktboliger og falt for akkurat den boligen. Det er ikke plantegningen i prospektet som gjør at vi faller for en leilighet, men opplevelsen av å være der. Vår strategi er derfor å selge leiligheter som er ferdige, og ikke selge på prospekt. Vi tror kjøperne vil verdsette de ekstra kvalitetene vi legger inn, men vi tror ikke kvinnen i gata kan sette seg inn i og forstå de samme kvalitetene ved å se i et prospekt – det er vanskelig nok for oss fagfolk. 

Husbanken burde etter vårt skjønn kunne bidra til økt boligkvalitet ved å låne ut risikokapital uten krav til forhåndssalg av 60% av boligene. Utbyggere vil da ha mulighet til å selge flere ferdigstilte leiligheter, noe som igjen vil gi kjøperne større innflytelse. Dette vil ta markedet bort fra spekulanter som kjøper og selger for kortsiktig gevinst.

”Know how”

Arkitektene er de viktigste medspillerne i våre prosjekter, og de har en unik rolle i boligutviklingen. Når byene vokser og vi stadig bygger tettere, både for å foredle byen og av hensyn til miljøet, blir det avgjørende for opplevelsen av å bo at arkitektene har kompetanse på prosjektering av boliger med høy kvalitet i tette bystrukturer. Vi opplever dessverre at denne kompetansen ikke er god nok. Hva dette skyldes er vi usikre på. Boliger har muligens ikke samme status som kulturbygg, og de er krevende å få god arkitektur ut av. Ofte er økonomien i prosjektet stram, mange parametere er gitt og de byggherrene som bygger boliger er muligens ikke kjent for å være blant de sprekeste. Boligbygging har i tillegg vært de store entreprenørenes arena, hvor vi mistenker at arkitektene har blitt marginaliserte. Her har NAL og arkitektskolene en viktig oppgave med å sette fokus på boligen og gjøre den mer attraktiv for arkitektene, og klargjøre for utbyggere at arkitektene er en stor ressurs for utvikling og markedsføring av deres produkter.

Boligbyggingen er ingen ”rocket science”, men den er komplisert som følge av at den involverer veldig mange mennesker som skal koordineres i en lang prosess. Det er lett å miste oversikten, og alle har stort sett egne meninger om hvordan nettopp deres fag skal utøves. I tillegg bygges et bygg stort sett bare én gang, med unntak av ferdighusproduksjonen. Dette gjør at kompetanseoverføring fra et prosjekt til et annet er vanskelig, og byggebransjen begynner stort sett på nytt med nye mennesker og nye byggemetoder hver gang. Dette går nødvendigvis ut over kvaliteten i boligene. Her har vi som utbyggere et stort ansvar i forhold til å sørge for at kompetansen ikke går tapt, ved å lage systemer som ivaretar den kunnskapen vi opparbeider oss. I Infill har vi forsøkt å løse dette ved å bygge opp en egen organisasjon som styrer byggeprosessen, og vi har blitt vår egen entreprenør, noe som gjør at vi kan ivareta kompetansen i eget hus og knytte til oss de samme prosjekterende, leverandørene og utførende fra prosjekt til prosjekt. Vi opplever da at vi blir bedre og at vi i større grad arbeider som et team som opparbeider seg og ivaretar kunnskap over tid.

Ja takk begge deler – eller?

I en diskusjon rundt implementering av boligkvaliteter er det viktig å forstå eiendomsutviklingens enkle regnestykke:

  Markedspris 
- Tomtekost 
- Byggherrekost 
- Entreprisekost
= Fortjeneste.

En økning på kostnadssiden må balanseres med en tilsvarende forventning om økte inntekter. Byggherrekost og entreprisekost er relativt stabile parametere, og det er tomtekosten som balanserer forskjellen i markedsprisen i ulike områder av byen. Med andre ord er tomter på vestkanten mye dyrere enn på østkanten fordi inntektssiden er tilsvarende høyere ved salg av leiligheter. 

Markedspris er inntektssiden i budsjettet og gjenspeiler hva vi som utbyggere kan regne med å selge leilighetene for når de legges ut for salg. Utbyggere er derfor mer enn gjennomsnittlig opptatt av hvordan markedet utvikler seg. Stiger boligprisen mer enn entreprisekost underveis, kan vi legge inn flere kvaliteter i byggeriet. Tilsvarende kan vi risikere at budsjettet ikke går opp om boligprisene synker, og vi kan være nødt til å skrinlegge hele prosjektet, noe som var tilfellet for en rekke boligprosjekter under finanskrisen.

Noen kvaliteter blir budsjettert inn allerede i tomtekosten. Det dreier seg om kvaliteter som beliggenhet i forhold til fasiliteter: natur, parkeringsmuligheter, utsikt osv. Disse kvalitetene er forutsigbare, og de er kjerneproduktets ytre rammer. Det er også lettere å regne hjem en ekstra investering her, både utviklere og meglere har gode verktøy for å kartlegge referansepriser i et område og sammenligne dem med andre områder. I tomtekosten budsjetteres alle utgifter frem til byggeklar tomt. Her ligger den største risikoen i reguleringsarbeidet, som er lite forutsigbart og har store konsekvenser for økonomien i prosjektet. Det er også her dyktige utviklere klarer å legge premissene for et godt prosjekt med en sunn økonomi. 

I byggherrekosten ligger det meste av planleggingen av selve prosjektet. I tillegg ligger finanskostnader som er viktige parametere for hvor sunn økonomi et prosjekt har. I denne fasen har arkitekten den største jobben, og det er her de arkitektoniske kvalitetene legges inn. Arkitekten spiller en avgjørende rolle for hvor effektivt og rasjonelt et bygg blir og hvordan boligene oppleves. 

De fleste tekniske og materialmessige kvalitetene vi legger i en bolig havner inn under budsjettposten entreprisekost. Dette er den største posten, og også den enkleste å endre dersom kostnadene av en eller annen grunn må justeres underveis i prosjektet. Det første som ryker da er ”unødvendige kvaliteter”, i ytre rammer kun begrenset av Teknisk forskrift og eventuelle bindende forpliktelser overfor kjøper. 

Fortjenesten er renter på investert egenkapital. Når privat kapital brukes i boligproduksjonen er det viktig at de som investerer får en ”rente” på pengene sine. Uten at denne marginen står i forhold til risiko, flyttes kapitalen inn i andre og mer lønnsomme markeder og boligproduksjonen stopper opp. De fleste utbyggere styrer mot en forrentning av kapitalen på 8-15%. Jo større risiko det er i et prosjekt, desto større margin legges inn. 

“Men det er ikke noen tvil om at jo billigere vi klarer å kjøpe tomta, jo flinkere vi er til å styre prosessen, desto mer er det igjen til arkitektur og andre kvaliteter.” 

Et boligbyggebudsjett er et lukket kretsløp og alt i alt må det være balanse i regnskapet. Det er sjeldent vi får til alt i et prosjekt; ”ja takk begge deler” er ikke et vanlig utrykk hos oss. Legger vi til noe ett sted må det kuttes et annet. Men det er ikke noen tvil om at jo billigere vi klarer å kjøpe tomta, jo flinkere vi er til å styre prosessen, prosjektere rasjonelt og finne gode byggetekniske løsninger, desto mer er det igjen til arkitektur og andre kvaliteter. 

Og som vanlig – tidsbruk, forutsigbarhet og offentlighet

Det offentlig må etter vår vurdering gjennomgå Plan- og bygningsloven og vurdere å sette fokus på andre områder av by- og boligutviklingen. Slik systemet er nå, og har utviklet seg de siste ti årene, brukes det enorme ressurser på detaljreguleringer fra både myndighetenes og utbyggernes side. Ønsket om detaljerte reguleringer har gitt seg utslag i at vi som utbyggere nærmest kan bygge etter illustrasjonstegningene til en reguleringssak. Dette gjør at vi ofte må kjøpe eiendommer med en alt for spesifikk regulering som vi som nye eiere ikke kan bruke. Dermed har myndigheter og selger av eiendommen kastet bort fem år med ressursbruk og vi som kjøper må begynne på nytt. Ressursene selger har brukt legges selvfølgelig til tomteprisen og vi som kjøpere må betale mye mer for tomta. Dette medfører igjen at vi som kjøpere av den ferdig regulerte eiendommen har mye mindre å rutte med til å skape boligkvalitet. Det er altså en ressursbruk som både er helt meningsløs i den betydning at det jobbes i årevis med noe som ikke blir bygget, og gir dårligere prosjektøkonomi og boligkvalitet. Det offentlige må ta inn over seg at det finnes en rekke eiendomsutviklere som lever av å regulere eiendommer de selv aldri har tenkt å bygge ut, men tvert imot selge som ferdig regulerte i eiendomsmarkedet. Dette gir ekstremt dyre tomter med ubrukelige reguleringer. 

På grunn av kravene til detaljering av reguleringer er vi nødt til å regulere 90% av alle eiendommer vi kjøper. I våre små prosjekter med 10-20 leiligheter opplever vi stadig at det tar 5 år å bli regulert og nærmere to år å bli godkjent i byggesak. Det er ikke lett å spå markedet 7 år frem i tid, og saksbehandlingen koster oss store summer som kunne vært brukt på å skape boligkvalitet. 

Vi mener at det offentlige må definere sin rolle annerledes og heller fokusere på å tilrettelegge for at private utbyggere bygger boliger med høy kvalitet ved å gi insitamenter for dette. Et forslag er å gi utbygger mulighet for å øke arealet i bytte mot høyere kvalitet. For eksempel vil en utbygger som ønsker å bygge et miljøklasse A bygg i dag tape salgbart areal på grunn av krav til mer isolasjon i veggene i tillegg til alle ekstrautgiftene klasse A medfører. Det er derfor lett å forstå at utbyggere vegrer seg for dette og heller holder seg til minstekravet. Ved å gi utbygger en økt utnyttelse som følge av tapt salgbart areal, vil det bli attraktivt å bygge miljøbygg. 

Ikke alle kan bo i sentrum lenger. Det blir for dyrt for folk flest. Årsaken er at det ikke frigis nok areal til å bygge boliger på fordi markagrensen er hellig, grønne arealer er hellige (buskas og villniss inkludert), bevaring er hellig og det å bygge i høyden er uaktuelt. De fleste kan vel da regne seg til at det ikke er mange steder i byen som kan bebygges med boliger. Naboer protesterer i tillegg heftig og trenerer saker i årevis. Det offentlige bør i større grad konsentrere seg om å tilrettelegge for en fortetting av byen ved å være tydeligere på hvor fortettingen skal skje og tilrettelegge for dette. En tettere by er ikke en dårligere by, snarere tvert i mot, da befolkningstetthet gir god samfunnsøkonomi, mer kultur, bedre infrastruktur og flottere offentlige rom, og ikke minst er det det mest miljøvennlige alternativet. Dette krever imidlertid politisk mot og et annet fokus på områdeutvikling og tilrettelegging for vekst fra Plan- og bygningsetatens side.

Konklusjon

For å sikre en bedre boligkvalitet i fremtiden vi må ta inn over oss at boligen i større grad enn før er en del av en større helhet og at boenhetens fellesarealer, nærområder og byen er en viktig del av det å bo. Vi må derfor ta hensyn til at vi kommer til å bo flere mennesker på et mindre areal, og sikre at dette arealet gis høy kvalitet. 

“Det er nødvendig å forstå balansen i utviklingsbudsjettene og tydeliggjøre for alle involverte parter at sløsing med ressurser ett sted nødvendigvis må spares inn andre steder i prosjektet.”

Boligkvalitet er for oss et mangfold i leilighetstypologi, slik at den enkelte kjøper kan velge sitt hjem ut i fra livssituasjon, prisnivå og ønsker. Ved å i større grad tilrettelegge for salg av ferdige leiligheter, vil kjøperen kunne velge de gode prosjektene fremfor prosjekter av lavere kvalitet. 

Kompetanseoverføring fra prosjekt til prosjekt og en høyere kompetanse på boliger i den tette byen er nødvendig om vi skal sikre en god boligkvalitet når byen vokser og blir tettere. Her spiller arkitekten en helt avgjørende rolle.

Det er nødvendig å forstå balansen i utviklingsbudsjettene og tydeliggjøre for alle involverte parter at sløsing med ressurser ett sted nødvendigvis må spares inn andre steder i prosjektet. Her spiller myndighetene en viktig rolle. Det brukes alt for mye ressurser på å detaljregulere eiendommer og til unødig tung saksgang i byggesaker. Myndighetene må utover dette gi utbyggere insentiver for å bygge med høyere kvalitet.

Det offentlige bør i større grad legge vekt på å gi utbyggerne insitamenter for å legge inn ekstra kvaliteter. Pisk og gulrot virker bedre enn bare pisk. I tillegg bør det offentlige redefinere sin rolle og i større grad legge til rette for fortetting og boligutvikling, samt utvikling av våre fellesrom som gater, plasser og parker. Disse er en viktig del av opplevd boligkvalitet og er i dag en forsømt og trist historie i Oslo og de fleste andre norske byer.