Boligproduksjonen i indre Oslo

Oslo har de senere årene vært preget av en sterk boligbygging i indre by. Mye tyder på at dette kommer til å fortsette; det er transformasjonsområder nok for mange års boligproduksjon, og befolkningstilstrømningen til Oslo og østlandsområdet er sterk. I dag er boligbygging økonomisk attraktivt, og gjennomføres uten nevneverdig offentlig debatt. Politisk målsetting er 40 000 boliger innen 2020. Plan- og bygningsetaten opererer med potensial for over 80 000 boliger innen byggesonen i Oslo kommune, hvorav 40 000 i indre by. Prosessen med boligbygging i etablert by kommer til å pågå lenge og vil dominere planlegging og arkitektur.

Fjordbyen, opera og senketunnel har preget den offentlige diskusjonen, mens store områder i indre Oslo endres nærmest uten fellesskapets medvirking. Oslo vil endre karakter fullstendig, og spørsmålet er hvorvidt prosessene ender med et resultat få er tilfreds med, eller om summen av markedskreftene gir et godt resultat. Vi mener det er all grunn til å etterlyse en faglig diskusjon og en bredere debatt om byutviklingen i indre byområder.

I vår diplomoppgave «Kontemporær boligproduksjon i indre Oslo» våren 2006 foretok vi en kritisk gjennomgang av dagens boligproduksjon. Målsettingen var å finne måter å skape større handlingsrom for arkitekten, og en mer dynamisk planprosess for investorer som vil utvikle prosjekter i bysentrum. Videre studerte vi samspillet med Plan- og bygningsetaten (PBE), media, meglere og utdanningen ved AHO. Oppgaven rettet søkelyset mot de ulike aktørene i planprosessen, typiske trekk og svakheter ved enkeltprosjekter og konsekvensene av de enkelte prosjektene.

Dagens praksis – bitvis byutvikling

Den tradisjonelle «altovergripende» planleggingen er i dagens Oslo erstattet av summen av små initiativ. Planapparatet er endret fra premissleverandører til plan- og byggesaksbehandlere. Kommunen inntar en passiv holdning, og ser i første rekke investorer og private utbyggere som drivkraften i byutvikling. Dagens praksis er beskrevet som bitvis byutvikling. Den bitvise byutviklingen tar utgangspunkt i det til enhver tid mest lønnsomme program, for tiden boliger. Byutviklingen preges av «det møtet som oppstår mellom privat eiendomsutvikling og offentlig byplanlegging når førstnevnte aktør fremmer forslag om reguleringsendring for realisering av et bestemt prosjekt som sistnevnte må respondere på» (Børrud 2005:1). Utviklerne har hele initiativet og prosjektutviklingen. Planapparatet, og til sist politikerne, vender tommelen opp eller ned. 

Satt på spissen: Planapparatet bidrar i planprosessen til en viss grad, de stiller f.eks. krav til barnehagedekning i store prosjekter, men sjelden noe mer. Videre har de antikvariske myndigheter stor gjennomslagskraft, og kan påvirke en maksimal utnyttelse av tomten. Men problemet med den bitvise tilnærmingen blir at lesningen av fysisk kontekst oftest begrenser seg til egne eiendomsgrenser. Opplagte sammenhenger, programmatisk, strukturelt, arkitektonisk og antikvarisk, oversees. Det nedslående med hovedandelen av dagens nye boligprosjekter er at de nettopp er kun boligprosjekter; monoprogrammatiske og utført i en ferdig sjablongarkitektur der kvantitet belønnes framfor kvalitet. 

Millenniumsprosjektene

Dagens boligprosjekter har en rekke fellestrekk: parkeringskjeller, balkong, estetiserte grøntarealer og en innadvendt karakter med få butikker på gateplan. De større prosjektene får gjerne navn med ord som «park» og «hage», og bygges ofte i typologier som tradisjonelt sett har tilhørt drabantbyene. De har små ett- og toroms leiligheter i de nederste etasjene, mens «familieleilighetene» omtolkes til profitable toppleiligheter, langt unna en normal barnefamilies økonomiske rekkevidde. Prosjektene legges til sentrum eller sentrumsnære områder: Byens mangfold, uforutsigbarhet og diversitet sees på som noe udelt positivt i salgsøyemed – her kan man bo trygt og godt, kun et steinkast unna espressobaren, grønnsakshandleren og Deli de Luca. 

Suburbane og antiurbane tendenser

Fokuseringen på utsyn/hage/park, privatiserte soner og tilgjengelighet for bil vitner derimot om et verdisyn som skiller seg fra den tradisjonelle ideen om et spennende og sammensatt byliv. Prosjektene relaterer seg i større grad til suburbane verdier fra det 20. århundre der funksjonsdeling, forutsigbarhet, trygghet og kontroll er å foretrekke. En enda mer verdiladet tolkning vil også bringe inn toleranse og mangfold som urbane verdier. 

“Arkitekter, investorer og byggebransjen bør ta inn over seg at det er i indre Oslo by det skal bygges – femti års erfaring fra Oslos drabantbyer og suburbia er ingen garanti for vellykkede sentrumsprosjekter.”

Beboerne i de nye prosjektene er paradoksalt nok de som faktisk uten problemer kan hanskes med en uforutsigbar bysituasjon, nemlig de ressurssterke og de velstående. Likevel er helhetsbildet tydelig: Ensartede prosjekter, ordinær arkitektur, kjedelige bomiljøer og små variasjoner i materialvalg. Det ser ut til å spille mindre rolle om arkitektene bak er ambisiøse, og arkitektoniske ambisjoner gir seg stort sett utslag i et «litt» bedre materialvalg.

Når trygghet blir kjedelig

I en by skal man ikke føle seg utrygg, men kravet om trygge og rolige omgivelser bør ikke gå på bekostning av det uforutsigbare. Flere av dagens boligprosjekter er sikkert hyggelige bo-områder for de privilegerte beboerne, og noen prosjekter av suburban karakter i indre Oslo kan berike byen. Men når majoriteten av nye prosjekter utformes etter suburbane verdier, vil de i sum kunne omforme byen på en måte vi i dag bare aner konturene av. Hvorfor velger man å flytte inn til byen? Arkitekter, investorer og byggebransjen bør ta inn over seg at det er i indre Oslo by det skal bygges – femti års erfaring fra Oslos drabantbyer og suburbia er ingen garanti for vellykkede sentrumsprosjekter.

I denne sammenheng forstås urban kvalitet som i hvilken grad nye prosjekter integreres med og styrker de eksisterende urbane kvaliteter. Det motsatte er å fokusere på hvilke urbane kvaliteter som de nye prosjektene drar nytte av, uten selv å bidra med stort annet enn et kjøpesterkt og ensartet befolkningssegment. 

Urbane kvaliteter dreier seg blant annet om å tilby publikumsrettede funksjoner på gatenivå, som forretninger, serveringssteder og kulturtilbud i ulike konfigurasjoner. De suburbaniserende boligkompleksene tilbyr få slike byfunksjoner, samtidig som de ofte beslaglegger, estetiserer og ensretter randsoner som har vært sentrale i gentrifiseringsprosessen og utviklingen av den attraktive urbane karakteren i indre by. I beste fall kan nye innflyttere styrke de eksisterende tilbud og være med å støtte opp om de kvalitetene et område allerede har. 

“Utearealene behandles ofte som estetiserte rekreasjonsrom med beplantning, vannspeil og benker, altså plassrom som egner seg til meget begrensede aktiviteter.”

Antakelig kan for eksempel bydelen Grünerløkka tåle flere beboere, men i verste fall kan disse boligenklavene gi utslag i krav og tilpasninger som går på tvers av den urbaniteten som kjennetegner bydelen: krav om mindre støy, innskjerping i skjenkebevilling, oppblomstring av billige kjedebutikker på bekostning av særpreg, mindre sammensatt befolkning og færre av de rimelige lokalene som tidligere gav mulighet for uensartet og gründerpreget virksomhet.

Arkitekturen og byutviklingen gjenspeiler våre verdier og vårt syn på byen og påvirker hvordan beboere og besøkende opplever Oslo til daglig. Derfor er det viktig å diskutere hvor mange enkeltstående prosjekter av denne typen man ønsker å tillate, og hvor store deler av byen som skal preges på denne måten.

Bokvalitet til kr 50 000/kvm

Den diskutable bokvaliteten i nye prosjekter dreier seg i stor grad om leilighetsstørrelser, utforming, mangel på diversitet og det faktum at prosjektene er uegnet for barnefamilier. I tillegg gir utformingen av utendørsareal begrensninger i typer aktiviteter. Plan- og bygningsetaten gir ofte føringer for fordeling av leilighetstyper, men i praksis ender man opp med at leilighetene blir små eller kostbare. Etaten håper fireromsleilighetene som legges inn i prosjektene på sikt kan huse familier, men i dagens marked blir de omtolket og solgt som eksklusive penthouseleiligheter. 

Det ser ut som om Oslo dermed fyrer opp under en trend der mange tar med seg barna og flytter ut av sentrum idet de skal begynne på skolen. Dersom Oslo ikke makter å beholde familiene med barn i skolealder, står byen overfor et problem på mange felter. Dette problemet kan forstås som en «udetonert suburbaniseringsbombe», der nabokommunene tilrettelegger for barnefamiliene som ikke har mulighet til å bo i byen. Denne trenden er allerede tydelig. 

I et opphetet boligmarked kan en skjønne at ønsket om økonomisk gevinst kan forringe boligkvaliteten. Det er likevel overraskende at det arkitektoniske håndverket er såpass dårlig – for eksempel fremstår planløsningene som temmelig sjuskete i flere prosjekter. Hvis en studerer prospektene, er ofte både stuemøbler og spisested tegnet i for liten skala, slik at leilighetene fremstår mer romslige enn de faktisk er. Badene retter seg etter standarder fra 1950-tallet. Forskjellen er at i dag mangler felles vaskerom, og man kan ende opp med å tørke klær i stua i en leilighet til 2,8 millioner. 

Utearealene behandles ofte som estetiserte rekreasjonsrom med beplantning, vannspeil og benker, altså plassrom som egner seg til meget begrensede aktiviteter. Det virker som om landskapsarkitektene kommer inn sent i prosessen og «pynter» på tomrom som etterlates mellom bygningene. Enten ønsker man ikke aktiviteter som kan medbringe støy, eller det vurderes til ikke å være lønnsomt.

Tilpasningsdyktighet

Det er umulig å forutse utviklingen i Oslo, men dagens bebyggelse er ikke bygget for tilpasning og forandring. Murbebyggelsen i indre by, som Grünerløkka, kjennetegnes av at den er generell og kan transformeres over tid. Under byfornyelsen ble leiligheter slått sammen, mens trenden nå er at gårdeiere deler opp igjen gårdene for seksjonering og salg. Dagens byggeri er derimot basert på lite fleksible stål- og betongkonstruksjoner. Leilighetene anses i større grad som investeringsobjekter, man kjøper en liten del av et prosjekt og selger den når man flytter. Hvordan leilighetene og bruken kan forandres over tid, er et tema som ikke fanges opp i dagens planlegging og prosjekteringspraksis. 

Markedsstyrt byutvikling er kommet for å bli

Vårt utgangspunkt er å akseptere den markedsstyrte byutviklingen og det liberalistiske byideal, og diskutere løsningsorienterte alternativer innenfor dagens rammebetingelser. Vi har liten tro på forslag som innebærer en endring av markedets rolle som lokomotiv i byutviklingen, og kan vanskelig se for oss noe annet enn tillegg til og endringer/justeringer av dagens planleggingspraksis. Men er det naivt å også håpe på andre prosesser – at for eksempel arkitektene tar et annet ansvar og andre standpunkter? 

Arkitektoniske forbedringer via regelendringer 

Boligprosjekter kan analyseres etter en rekke ulike parametre. Tradisjonell forståelse av arkitektonisk kvalitet – romsammenhenger, materialbruk, planløsninger – er én måte å vurdere prosjekter. Ut fra en slik vurdering er enkelte av dagens prosjekter meget bra. Waldemars Hage er et eksempel, der den håndverksmessige utførelsen er god, og det er satset på å utvikle nye romlige kvaliteter. Andre prosjekter, som Ringnes Park Øst, er elendige. En måte måten å forbedre kvaliteten innenfor dagens bitvise byutvikling på, er å finne fram til hvordan hvert enkelt prosjekt kan bli bedre. 

“For uteområdene er praksisen med å godkjenne takterrasser som del av en uteromsbrøk tvilsom, og fører til lite barnevennlige uteområder. Det er også verdt å merke seg at flere takterrasser tillates utført uten heis/universell tilgjengelighet.”

Flere av problemstillingene som er nevnt ovenfor, kan løses innenfor dagens rammeverk, f.eks. gjennom krav i en reguleringsplan. I en reguleringsplan av nyere dato stilles det ofte krav til en romfordeling, f.eks. ingen ettroms, 20 % toroms, 40 % treroms og 40 % fireroms. Normkrav til arealfordeling i stedet for romfordeling er nylig vedtatt av Bystyret i Oslo kommune. Etter disse modellene skal leilighetene i bydelen Gamle Oslo, Sagene, Grünerløkka og St. Hanshaugen samt i Nydalen, ha maksimum 20 % leiligheter med 40–50 kvm BRA, minimum 30 % leiligheter med 50–75 kvm BRA og minimum 50 % leiligheter med over 80 kvm BRA. For øvrige bydeler «vurderes leilighetsfordeling konkret i forbindelse med den enkelte reguleringsplan, men ut i fra målsettingen om å sikre en variert boligsammensetning» (Bystyret, Oslo kommune 2007). Ideen er at dette kan føre til bedre og mer fleksible leilighetstyper, samt sikre et minimum av kvalitet. Utbyggerne kommenterer selvsagt at dette innebærer at leilighetene blir dyrere. 

Både areal- og romfordelingskravet bør dessuten suppleres med krav om leilighetstyper i et prosjekt. Hvis det menes alvor med det politiske ønsket om å legge til rette for barnefamilier, bør en andel av leilighetene plasseres nærmere bakkenivå i prosjektene og gjerne i forbindelse med utearealer/lekearealer. For uteområdene er praksisen med å godkjenne takterrasser som del av en uteromsbrøk tvilsom, og fører til lite barnevennlige uteområder. Det er også verdt å merke seg at flere takterrasser tillates utført uten heis/universell tilgjengelighet. 

Det bør sikres offentlig rettede funksjoner på gateplan, eller at utformingen av første etasje i alle fall har muligheten til å transformeres til andre programmer enn bolig. Lamelltypologier bør i utgangspunktet ikke være førstevalg i områder der karrébebyggelse er dominerende typologi. God parkeringsdekning genererer bilbruk. Det er ikke nødvendigvis en menneskerett å ha bil i by. Begrenset utbygging av parkeringskjellere er en mulig måte å begrense bilbruk på, men dette er selvsagt svært kontroversielt.

Det synes imidlertid klart at utfordringer på et overordnet plan ikke løses gjennom en rekke regelendringer og nye pålegg fra for eksempel Plan- og bygningsetaten. Regler som i ett tilfelle virker utmerkede, kan i neste omgang vise seg å stoppe et ellers bra prosjekt. God arkitektur og fornuftig byplanlegging sikres ikke utelukkende gjennom detaljerte regler. I den bitvise byutviklingen hviler et kollektivt ansvar på alle aktørene for å heve kvaliteten på prosjektnivå.

Noen aktører 

Aktørenes roller kan være en nøkkel til å forstå byutviklingen. De viktigste aktørene i byutviklingen er kanskje investorene/utviklerne på den ene siden og kommunen på den andre. De har hvert sitt apparat, der investor knytter til seg privatpraktiserende arkitekter, entreprenører og meglere. De offentlig ansatte representerer de til enhver tid sittende politikere. Ideelt sett overvåker mediene det hele. I tillegg er boligkjøperne og bybrukerne kontinuerlig med på å påvirke hvordan byen utvikler seg, og markedet regulerer til en viss grad etterspørselen etter bestemte løsninger. Dynamikken bak boligproduksjonen er sammensatt og komplisert; å rette skytset mot isolerte aktører kan virke som en enkel utvei. Likevel er det kanskje her det er mest å hente?

“Arkitektens bidrag er avgjørende. Prosjektene blir ikke bedre enn det arkitektene kommer opp med.”

Arkitektens bidrag er avgjørende. Prosjektene blir ikke bedre enn det arkitektene kommer opp med. Arkitektfaget har på mange måter blitt redusert til et serviceyrke. Innen et markedsstyrt system er det vel og bra at arkitekten er servicevennlig, men arkitektene bør være i stand til å komme opp med bedre og mer varierte forslag. I stedet for en lett omtolkning av forstadens typologier, kunne man like gjerne benytte den tradisjonelle karréstrukturen med gode leilighetstyper som inspirasjon. Det kan dessuten virke som om 68-generasjonen, som dominerer de store kontorene, fortsatt sitter igjen i den figurative postmodernismens overfladiske tankesystem, om enn ikke visuelt. Fokus er på overflate, proporsjoner og form, ikke dynamiske prosesser og vilje til å redefinere nye og gamle programmer. Unge og nyutdannede, som kunne være en ressurs i utviklingen av alternativer, blir i det store og hele ikke benyttet. Dagens lovverk, med godkjenningsordninger av typen «du må svømme før du får lov til å bade» sementerer dessuten de etablerte arkitektkontorenes posisjon. Større utviklere opererer ofte med faste arkitekter, eller ulike typer prekvalifisering og parallelloppdrag, som også underbygger de etablertes posisjon. Unge og nyutdannede arkitekter tvinges til å bli på etablerte kontorer lenger enn nødvendig og naturlig. De unges evner kveles tidlig i en hverdag styrt av nødvendigheter. For øvrig jobber få eller ingen nyutdannede i planleggingen. 

Det offentlige kan ta et ansvar der markedskreftene er utilstrekkelige. Dyre leiligheter utelukker en rekke grupper i de nye prosjektene og skaper demografisk homogene områder for en privilegert gruppe beboere. Barnefamilier og etniske minoriteter er grupper som er spesielt utsatt, samtidig som de tradisjonelt er med på å skape et levende byliv. Stat og kommune subsidierer Fjordbyutbyggingen med milliardbeløp, men fraskriver seg ansvaret for boligbyggingen og dermed muligheten til å lage en liten buffer mot stadig stigende boligpriser. Det er tydelig at markedskreftene ikke klarer å løse alle utfordringer, og det blir nærliggende å vende seg mot det offentliges rolle. 

Plan- og bygningsetaten synes dessverre å være for liten til å bidra med faglig tyngde om-kring denne delen av byutviklingen, samtidig som etaten sliter med effektiviteten i forhold til saksvolumet. Reguleringsplanene er detaljerte ned til byggesaksnivå, og «legger seg oppi» unødige detaljer. Dagens kommuneplaner fremstår som en beskrivelse av inntruffet inkrementalistisk byutvikling, eller er initiert av utenforliggende faktorer som vei og jernbane. En planetat uten reell innflytelse er dømt til konstant årelating av kompetanse i et sterkt byggemarked. 

“Mediene, og da særlig hovedstadsavisene, forsømmer sin rolle i en mer grundig debatt omkring boligarkitekturen i indre Oslo og en mer saklig, forbrukerrettet boligjournalistikk.” 

Mediene, og da særlig hovedstadsavisene, forsømmer sin rolle i en mer grundig debatt omkring boligarkitekturen i indre Oslo og en mer saklig, forbrukerrettet boligjournalistikk. Flere har foreslått å anmelde boligarkitektur på lik linje med litteratur og film, stille samme krav som til kulturlivet generelt og være like nådeløs. Problemet er for få gode skribenter. Praktiserende arkitekter ønsker neppe å skaffe seg uvenner, og dagens journalister har åpenbart for liten kunnskap om fagfeltet. I stedet presenteres leiligheter og nye boligkomplekser i en sjanger forbløffende likt prospektet og «hjemme hos»-reportasjen. Imidlertid har det vært en viss bedring og tendenser til en mer kritisk boligjournalistikk, kanskje som følge av en svakere vekst og mindre utsikter til fortjeneste for alle.

Når det gjelder meglerne, er deres rolle selvsagt å selge. Investorene ser ut til å være mest opptatt av hurtig gjennomføring og inntjening enn av kvaliteten på prosjektene. Dette trenger ikke å være en motsetning – gode prosjekter kan være mer salgbare; PLOTs VM-hus i Danmark er et godt eksempel på en salgsmessig suksess der 125 av 180 leiligheter ble solgt på en uke (Ørestadsselskabet URL). Imidlertid ønsker de fleste utviklere å selge en hovedandel av leilighetene før byggestart, og derfor synes det som om beliggenhet og områdekvalitet er lettere å selge inn til kunden enn tegninger av en liten leilighet.

Endringer og tilpasninger av planleggingspraksis

Et åpenbart problem med dagens bitvise plan- og byggesakspraksis er størrelsen. På mange måter har planhierarkiet degenerert; kommuneplan, kommunedelplan (KDP), reguleringsplan og bebyggelsesplan er alle i praksis erstattet av den detaljerte og til dels mikroskopiske reguleringsplanen. KDP 15 Økernområdet, som i praksis er utløst av behovet for ny riksveiløsning ved Økern senter, er omtrent den eneste KDP med overordnet betydning i Oslo for tiden. Symptomatisk nok er veiutbygging det eneste som kan utløse en form for overgripende konsensus. Reguleringsplanene har planavgrensninger som i stor grad følger eiendomsstrukturene, og reguleringsplanene er svært ofte skreddersydd for et bestemt prosjekt. Dermed blir reguleringsplanen for detaljert til å bli planlegging, mens arkitekturen baseres på skjematiske videreføringer av reguleringsplanen.

De små reguleringsplanene har også en annen effekt: De maskerer til en viss grad det offentliges ansvar for sosial infrastruktur, eller iallfall politikernes oppmerksomhet på behovet. I forbindelse med regulering kan man for øvrig ikke stille krav til utbyggingsavtale for en sosial infrastruktur, bare teknisk. I Oslo fremkommer dette som en tydelig politisk vilje til å tilrettelegge for privat initiert boligregulering og -bygging, uten at det samtidig har vært tilrettelagt for skoler, barnehager osv. i tilstrekkelig grad.

Problemene med boligproduksjonen og planleggingen generelt antyder nødvendigheten av en form for mellomskala i spennet mellom den (stort sett oversette) kommunedelplan og den detaljerte reguleringsplan. I Oslo er «Planprogram Hausmann» (PBE 2005) og det kommunalt initierte Ensjø-prosjektet tydelige eksempler på et slikt nivå. Dette er områdestørrelser som gir muligheter for å se større sammenhenger innenfor et klart definert område. De to nevnte eksemplene har en klar avgrensning i form av hovedveier, men slike områder behøver ikke nødvendigvis å være av tilsvarende størrelse eller like klart definert. En beslektet modell benyttes av Europan, som opererer med «project site» og «study site». Kunne man i enkelte sammenhenger definert en type influensområder, som en arena for et bredere samspill mellom private eiendomsbesittere og offentlige etater? 

Endringspotensial?

Det er mye som tyder på at det politiske nivået i kommunen ikke er fremmed for en sterkere grad av styring; både investeringsvilje og vilje til styring av leilighetssammensetningen antyder dette. Ulempen er selvsagt når politikerne blir designere: Handlekraften manifesteres ved at man kutter en eller to etasjer i en reguleringsplan, gjerne mot fagetatens vurderinger. En regulering er en potensiell verdi fastsatt av det offentlige. For å forfølge eksemplet med etasjebeskjæringene: Et minimum antall etasjer er i mange tilfeller helt nødvendig for fortjenestemarginen i et prosjekt. Når utnyttelsen gjentatte ganger plutselig forrykkes i det endelige, politiske beslutningsnivå, fører dette til at utviklerne ønsker «lavfriksjonsprosjekter» (Hemmersam 2006), prosjekter med større forutsigbarhet. Resultatet er som beskrevet innledningsvis i artikkelen.

“Etter vår oppfatning er det et klart behov for et annerledes og utvidet fagmiljø innad i kommunen dersom man ønsker å endre dagens praksis.”

Etter vår oppfatning er det et klart behov for et annerledes og utvidet fagmiljø innad i kommunen dersom man ønsker å endre dagens praksis. Når verdier fordeles i form av formål (program) og utnyttelsesgrad, ville en mer forpliktende og åpen prosess gitt andre svar. Dagens variant, den såkalte IP-prosessen, innsendt plan-prosess, ivaretar i liten grad andre hensyn enn forutsigbarhet for realiseringsmuligheten i en eiendom. 

I spenningsfeltet mellom governing og governance – offentlig styring og eventuelt gjennomføring (governing) og markedsdrevet planlegging hvor det offentlige legger visse rammer (governance) – etterlyser vi altså en utvidelse av reguleringsprosessen. Kanskje direktør i Plan- og bygningsetaten Ellen de Vibe er inne på mulige strategier etter sin studietur til USA: «San Francisco har åpne prosesser og klare kvalitetskriterier med øvre grenser for utbygging som fremtvinger en satsing på kvalitet hos utbyggere som ønsker å utføre prosjekter innenfor byens grenser. New York møter velvillig den skatteinnbringende veksten med detaljerte, nærmest mekanistiske planverktøy og regelverk som begrenser nytenkning, men gir store utbyggerrettigheter og forutsigbarhet. Boston har en målrettet, aktiv og åpen tilretteleggerrolle for utbygging gjennom kopling av forvaltning og utbygging som Boston Redevelopment Authority er tildelt» (de Vibe 2004:24).

Vi etterlyser altså en endring av politiske rammebetingelser. Men er det andre tendenser som kan virke beroligende på en frustrert arkitekt? Vi mener å observere en tendens til at store, gode og enkle byggetomter av samme type som «Kværnerbyen» og «de nye Grønlandskvartalene» er en ressurs som snart er uttømt i indre by. Nå er det små, vanskelig utnyttbare tomter med til dels komplekse eiendomsstrukturer og bruks- og rettighetsmønstre som står for tur, og gir de dyktige arkitektene spillerom.