Hollenderkvartalet

Utestedet Grønlandshagen med lurvete lokaler i en nedlagt bensinstasjon. Nonne­seter parsellhagelag drevet av beboere. Endless Tinnitus studio og musikkproduksjon i en gammel stallbygning. Det er fortsatt dette mange forbinder med Hollenderkvartalet, et bilde på den mangfoldige Gamlebyen, der tilgjengelig areal, lav pris og et generelt dårlig omdømme gav grobunn for en urbanitet som man ikke så mye av ellers i Oslo. 

”Nå har den nye tid kommet også til Oslo indre øst.”

Nå er alt dette vekk, og inn kommer bolig- og næringsbygg. For som slagordet i prospektet til 4B Arkitekters nye prosjekt i Hollenderkvartalet slår fast: «Gamlebyen er ikke hva den en gang var». Prosjektet er utformet i samarbeid med Bjørbekk & Lindheim landskapsarkitekter, og ligger altså i Hollenderkvartalet der Schweigaards gate møter Grønlandsleiret. Mange av tomtene her har stått uutviklet i mange år, på grunn av en reguleringsplan fra 1958 med ambisjon om å lage en 35 m bred gate fra Galgeberg ned Schweigaardsgate. Men nå har den nye tid kommet også til Oslo indre øst.

Et riktig solid ytre

Det aktuelle prosjektet består av to nye bygg på hver sin side av en eksisterende murgård, samt et felles uteareal for hele kvartalet. Oppgang A og B ligger på hjørnet mellom Schweigaardsgate og Hollendergata helt vest i kvartalet, og oppgang C er en infill mellom to eksisterende murgårder i Schweigaardsgate. 

Hjørnebygningen fremstår som om den er delt inn i tre volumer, hvor hjørnet er aksentuert ved å være to etasjer høyere enn siden som vender mot Hollendergata. Mot Schweigaardsgate trappes volumet ned en etasje fra hjørnet og trekkes inn fra fasadelivet. Det mest karakteristiske ved bebyggelsen er skrå karnapper som krager ut over næringslokalene i første etasje. 

Fasaden oppleves som variert og speiler den tidligere tomteinndelingen. Karnappene er et lekent innslag i bybildet som fint tilpasser seg dimensjonene til de mer påkostede murgårdene på nabotomten, mens murgården mellom nybyggene oppleves som noe inneklemt mellom de nye fasadene. Næringslokalene i første etasje oppfyller på sin side ønsket om åpenhet mot gaten, med raust dimensjonert takhøyde, noe som ikke er en selvfølge. Det er bare å snu seg rundt, så ser man et eksempel på det motsatte, nemlig stemoderlig behandlede næringslokaler klemt halvveis ned i kjelleretasjen.

Fortsatt grønt på Grønland

Det viktigste med prosjektet er allikevel miljøambisjonene: Prosjektet blir én av de to første boligbygningene som skal bli sertifisert gjennom modellen BREEAM-NOR, nå tilpasset boliger, ikke bare næringsbygg. Det var Eiendoms- og Byfornyelsesetaten som solgte tomten, og da Bane Nor Eiendom kjøpte, forpliktet de seg til å utarbeide felles hage for hele kvartalet, samt velge én av tre miljøstrategier; FutureBuilt, CO₂-reduksjon med referanse-hus eller BREEAM-sertifisering. Det ble i utgangspunktet prosjektert med CO₂-reduksjonsmodellen til Oslo kommune, men man endret etter hvert til BREEAM da disse kom med en modell tilpasset boliger i Norge. Målet var godkjenning som «Very Good».

”Prosjektet blir én av de to første boligbygningene som skal bli sertifisert gjennom modellen BREEAM-NOR.”

BREEAM er egentlig en engelsk modell for å miljø-sertifisere bygninger, og BREEAM-NOR er den norske tilpasningen, ettersom vi har spesifikke klimautfordringer sammenlignet med andre land i Europa. BREEAM-sertifisering gjøres ved å samle poeng innenfor ulike kategorier som vektes i forhold til antatt miljøgevinst, for eksempel transport, landskap og økologi, vann og helse, og innemiljø. Det er et system hvor man selv kan velge hvilke kategorier man skal høste poeng i, selv om det i noen kategorier blir stilt minimumskrav. 

For et prosjekt i indre by kan man hente mange poeng ved å fokusere på grønn mobilitet, fordi det er naturlig nærhet til offentlig transport og mulig å legge til rette for gode alternativer til bilbruk. Den innregulerte parkeringskjelleren er erstattet med sykkelparkering med krav til tak, låsbar dør, god belysning og mulighet for å trille rett inn fra gateplan. To elbiler disponeres også av beboerne, organisert som en bilpool.

Fine uterom, men ikke akkurat som det var tenkt

Et av kriteriene for prosjektet var at gårdsrommet skulle opparbeides så det kunne brukes av hele kvartalet, og det er lett å forstille seg at dette blir et populært sted når plantene får rotfeste. Den private bakgården for de nye bygningene har en tydelig overgang til en felles, solrik hage uten å skille med gjerder. Flere av naboene har likevel valgt å lage gjerder mot sine tomter, kanskje på grunn av steile fronter fra tidligere parselldyrkere og andre beboere som har vært sterkt imot både etableringen av barnehage og opparbeiding av en felles hage som innebar å fjerne parsellene. Det er etablert et eget sykkelverksted i den gamle stallbygningen i bakgården, hvor historien til de tidligere leietagerne, Endless Tinnitus, sitter i veggene i form av gamle plakater.

På toppen av huset er det mot Hollendergata etablert en felles takterrasse for alle beboerne. Den faste møbleringen med benker med plantekasser inndeler takterrassen i ulike soner, slik at flere kan være der samtidig uten å gå oppå hverandre. Takterrassen er senket en etasje i forhold til tillatt utbygging, noe som er en generøs gest fra utbygger, og gavlmotivet fra nabobygget blir dermed med på å lage en lunere uteplass. Tidlig i prosjektet ble det beskrevet at det skulle være felter av beplantning, som blant annet skulle skille mellom privat og offentlig areal. Det er synd at dette har blitt sløyfet, for takterrassen har et større potensial både estetisk og funksjonelt. Den kunne vært en takhage, men i stedet har man måttet skjerme private balkonger fra den felles takterrassen med grå glassvegger, noe som reduserer helhetsinntrykket.

Ikke bare hyggelig mot de eldre

Fasaden mot gaten er kledt med sorte korrugerte aluminiumsplater som bygger lite i dybden, og arkitekten forklarer at den skal speile de mer forseggjorte offentlige fasadene. Bakgården og de inntrukne etasjene har blitt kledt med Royalimpregnert trekledning, som gir en mykere og mer landlig stemning til bakgården, noe som kler hagen. Materialkvalitetene er med på å løfte standarden i forhold til mange andre nye leilighetsbygg i samme prissjikt, men det hadde vært ønskelig at også branngavlene hadde blitt tenkt på som fasade. Nå stikker de nakne betongflatene flere meter ut fra den inneklemte murgården mellom oppgang B og C, og vil ikke forholde seg til den i det hele tatt. Det signaliserer at man helst skulle ønske at den forsvant. 

”Materialkvalitetene er med på å løfte standarden i forhold til mange andre nye leilighetsbygg i samme prissjikt.”

Murgården har fått store setningsskader, både på grunn av byggeaktiviteten og på grunn av fjerning av konstruktive elementer av tidligere eier. Det er lett å forestille seg at det er lite gevinst å hente rent økonomisk i å rehabilitere bygget. Man kunne ha tenkt seg at dette bygget skulle vært inkludert i rekkefølgekravene på linje med opparbeidelse av felleshagen, slik at murgården ble rehabilitert samtidig, med  mulighet  for samspill mellom gammelt og nytt. 

Praktisk, men ikke estetisk

BREEAM-modellen stilte også krav til minimumsareal for private uteoppholds­arealer. Selv om private balkonger udiskutabelt er en berikelse for beboeren av den enkelte leilighet, trekker dette grepet ned det visuelle inntrykket av bygningen, og man skulle ønske at balkongene hadde blitt løst på en annen måte, både mot gaten og bakgården.

På arkitektenes nettsider finner vi en rendring fra bakgården med nedtonede, nesten usynlige balkonger mellom karnappene. I virkeligheten fortoner det seg svært annerledes. Balkongene i bakgården, som på rendringen er mørke og tilbaketrukne, er i virkeligheten standard utenpå hengte betongdekker. Sett fra gårdsrommet er disse svært fremtredende og lar ikke hovedformen få lov til å komme frem. 

Det er også mange balkonger ut mot Schweigaardsgate og Hollendergata. Dette bryter opp fasaden så mye at balkongene blir hovedtema i denne delen av bebyggelsen, og konkurrer med de skrå karnappene om oppmerksomheten. Når balkongene ut mot Schweigaardsgate i tillegg må glasses inn på grunn av høyere krav til støyreduksjon, og derfor også har behov for tak på den øverste balkongen, blir det drabantbypreg over denne delen av fasaden, og det er ikke verdig en hovedgate som Schweigaardsgate.

De minst konvensjonelle leilighetene solgt først

Planløsningene for leilighetene har stor variasjon, både i størrelse og arealutnyttelse. Det er lett å forestille seg at boligene vil inneholde folk i ulike aldere og livssituasjoner, fra barnefamilier til pensjonister og førstegangskjøpere. I leilighetsporteføljen finner vi en effektiv leilighet på 55 kvm med tre rom, med Laila-løsning og smalt bi-soverom. Men vi finner også en toppleilighet som er noe så sjeldent som en ekstravagant to-roms leilighet med to bad, og to takterrasser som tilsammen er på 55 kvm – like stort som hele arealet til nevnte tre-roms leilighet – og innbyr til høy sigarføring og cocktailkvelder.

En fire-roms leilighet med noe som ellers ville vært en kvalitetsindikator, det vil si gjennomgående løsning med balkong på stille side, er knotete utført, med lang­smale oppholdsrom og kjøkken midt i det dypeste partiet av leiligheten. Men spesielt de øverste fire-roms leilighetene i hjørnebygget kommer med en planløsning som, med tilforlatelig dimensjonerte soverom og solrik stue, synes enkel å møblere og trives i. Arkitekten forteller at megler var svært skeptisk til de uortodokse leilighetene i begynnelsen, men at det var disse som ble solgt først. Dette kan leses som et signal om at markedet ikke kun har behov for knappe, arealeffektive minimumsløsninger, og at det bør finnes plass til en større variasjon.

Materialpaletten innvendig trenger vi ikke bruke mye spalteplass på; standard for nybygg med gipsplatevegger med stålstenderverk, hvite fliser og moteriktig hvitpigmentert eikeparkett.

Men lyset mitt får du aldri

Det leilighetene derimot har til felles er unormalt gode lysforhold til å ligge i en leilighetsblokk i sentrum. Og spesielt tatt i betraktning at dette er et passivhus med høye krav til støyreduksjon, er dette arkitektenes største seier i drakampen mellom prioriteringer av kvaliteter og økonomi. Nesten alle leilighetene har lysinnslipp som går over et hjørne både mot gata og mot bakgården, og dette har formet utførelsen av bygget i alle ledd. Bubbledeck-elementer har gitt stor frihet til å utforme karnappene slik arkitekten ønsket, samtidig som det er materialbesparende jamført med tradisjonelle betongdekker. Rommene oppleves som luftige og lyse, siden alle leilighetene har vinduer som går helt ned til gulv, muliggjort via varmekilde fra vannbåren gulvvarme i stedet for radiatorer. 

”Det leilighetene har til felles er unormalt gode lysforhold til å ligge i en leilighetsblokk i sentrum.”

I sum vil jeg derfor si at prosjektet har gjort mange riktige hovedgrep, men arkitekten kunne gjerne fått lov til å klargjøre formen og møtet med gatekrysset ytterligere, ved høyere utnyttelse på hjørnevolumet, og heller sløyfet udefinerte inntrukne toppetasjer. Og det burde vært stilt krav til at prosjektet også måtte ta for seg eksisterende murgård. Jeg myser også mot fasaden på hjørnet mot Hollendergata og ser hvor fint det kunne blitt uten innglassede balkonger ut mot gata. 

Når det er sagt, ligger det mange gode intensjoner i bunn for prosjektet – og arkitektene har fått gjennomslag for en hel del av dem – kanskje delvis ved å bruke miljøsertifiseringsverktøy som brekkstang, ikke bare for miljøløsninger, men også arkitektonisk kvalitet generelt.